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12月3日，連接昆明和萬象的中老鐵路全線開通運(yùn)營，被惠及的顯然不僅只有這兩座城市。4日，中老鐵路(成渝-萬象)國際貨運(yùn)班列分別從成都國際鐵路港和重慶國際樞紐園區(qū)始發(fā)，途經(jīng)云南，最快3天即到達(dá)老撾首都萬象，中國西部的對外通道網(wǎng)正越來越密。

但問題隨之而來：貨從哪里來？是否能撐起如此龐大的通道體系？

倉儲物流或許是最好的觀察窗口。世邦魏理仕日前發(fā)布的《轉(zhuǎn)折之機(jī)：中國西部倉儲物流市場新常態(tài)》報(bào)告(以下簡稱“報(bào)告”)預(yù)測，到2021年末，成渝高標(biāo)倉(高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施)存量預(yù)計(jì)將達(dá)到975萬平方米，占比全國18%。而過去5年里，成渝高標(biāo)倉凈吸納量一直領(lǐng)先全國，到2021年末預(yù)計(jì)占比全國26%，較2015年顯著上升13個百分點(diǎn)。

這也意味著，在倉儲物流領(lǐng)域，一個新的“成渝圈”格局正在出現(xiàn)。

制造業(yè)“爆發(fā)”背后的新需求

根據(jù)報(bào)告，到2021年末成渝高標(biāo)倉凈吸納量預(yù)計(jì)將占全國26%，高標(biāo)倉存量預(yù)計(jì)將占全國18%。凈吸納量背后是市場需求，而倉庫存量代表區(qū)域市場規(guī)模，世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌解讀稱，這意味著成渝在倉儲物流領(lǐng)域的地位正穩(wěn)步提升。

提升背后，與基建和消費(fèi)基礎(chǔ)關(guān)系密切。

報(bào)告提到了一個細(xì)節(jié)：過去三年，成都倉儲物流市場的需求為消費(fèi)主導(dǎo)型市場，而在重慶，隨著電商需求自2020年起快速發(fā)展，推動市場呈制造和消費(fèi)型的雙輪驅(qū)動。

在謝凌看來，這是因?yàn)榕c其他三大城市群相比，成渝經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級具備持續(xù)提升的潛力，尤其在新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面，將顯著加大區(qū)域虹吸效應(yīng)，繼而吸引人口加速聚集，為倉儲需求提供強(qiáng)勁的內(nèi)生動力。

其中，挖掘和培育成渝地區(qū)的節(jié)點(diǎn)城市是填補(bǔ)城市群發(fā)展凹陷的關(guān)鍵，這也將加速成渝基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)作等互通互聯(lián)。

比如在制造業(yè)方面，《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》提出要“培育具有國際競爭力的先進(jìn)制造業(yè)集群”。世邦魏理仕西南區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪指出，制造業(yè)倉儲需求方興未艾，2021年前三季度成渝制造業(yè)需求爆發(fā)，同比增長170.6%，其中汽車及零部件租戶最為活躍。

在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，內(nèi)陸開放讓成渝倉儲面向的不僅是西部，而是更大的市場。

“特別是在穩(wěn)定中國與東盟供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈上，成渝迎來戰(zhàn)略機(jī)遇。”謝凌提到，隨著即將生效的RCEP，以及東盟歷史性首超歐盟成為中國第一大貿(mào)易伙伴等時(shí)代機(jī)遇，未來由成渝主導(dǎo)的陸海新通道將在中國對東盟經(jīng)貿(mào)往來中扮演更加重要的角色，“對外貿(mào)易開啟新篇章，將支撐倉儲物流市場提速發(fā)展”。

倉儲網(wǎng)絡(luò)的“成渝圈”正顯現(xiàn)

10月，《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，加速了第四極的發(fā)展。

尤其是，隨著新一輪城鎮(zhèn)化釋放，成渝兩地及中間城市的地理區(qū)位、離散程度及其與主要交通樞紐、商圈的直線距離、通勤距離將發(fā)生變化，特別是成都以東、重慶以西方向的原衛(wèi)星區(qū)域或城市。

這一變化或?qū)⒁龑?dǎo)倉儲物流投資者重新審視布局，這是因?yàn)椋枨蠖说倪@一變化亦考驗(yàn)著開發(fā)商在成渝兩地的高標(biāo)倉市場份額和布局網(wǎng)絡(luò)的合理性。報(bào)告指出，目前，普洛斯是成渝高標(biāo)倉儲市場份額最大的開發(fā)商，占比21.7%。

王蒙豪還提到一個細(xì)節(jié)：投資者們正在以“圈”為視角，將效率敏感的貨品倉儲于傳統(tǒng)高標(biāo)倉園區(qū)，而將效率不敏感的貨品倉儲于中間城市的衛(wèi)星倉等。

比如，生鮮食品、電商等效率敏感的倉儲主要布局在離市場較近的地方，而電器、家具等效率不那么敏感的貨品，則主要倉儲于中間城市的衛(wèi)星倉等，例如簡陽、璧山等區(qū)域。報(bào)告提到，這一現(xiàn)象已于2021年初現(xiàn)——個別生鮮電商租戶將西部配送中心在成渝兩地間重新配置，以更優(yōu)輻射“圈”需求。

又比如，報(bào)告中提出了“核心園區(qū)”的概念。隨著成渝高標(biāo)倉供應(yīng)的逐年放緩，加之租戶對臨近終端市場、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價(jià)值愈發(fā)看重，未來核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯。

謝凌指出，得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級，成渝倉儲物流市場或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如東部新區(qū)和汽車制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)；而在重慶鐵路物流基地，其得益于地理優(yōu)勢、供貨鏈聚集等因素，對生鮮電商、城配租戶的吸引不斷提升。

“未來，開發(fā)商應(yīng)更加關(guān)注成渝兩地極具潛力的園區(qū)或中間城市的投資機(jī)會，以搭建更完善的‘成渝圈’倉儲網(wǎng)絡(luò)。”謝凌說。